畸形的中国房价

年后,有是一轮房价的快速上涨。上海、北京城区的房价轻松破5万每平米,北京更是创造了“11平学区房卖530万”的天价。在我看来现在中国的房价真是贵,贵的离谱,这时候如果想买房投资绝不会是一个很好的选择。

相比房租,房价高的离谱

近年来银行利率一降再降,但也保持在5%左右。如果你贷款120w买房,这意味着你每年单银行利息就得支付6万,平均每月还贷5000。在中国的1~2线城市里,120万装修好的房子顶多也就能租到3000。如果不考虑房价上涨,每月投资收益就损失40%(这还不考虑租房的空窗期)。
再参考一下国外的房价和房租。日本人口密度很大,寸土寸金,国人印象中日本房价一直居高不下。日本房价可以参考知乎的问题日本房产是否比北京上海便宜?具体原因是什么?。从里面可以看到,中国北京、上海的房价已经成功赶超东京。另外从东京和北京、上海在物价上差别有多大?这个文章里可以大致了解到东京租房价格。“家住千叶县市川市靠近浦安 距离东京都心地铁半小时左右 房租5万4 不到20平米”换算成人民币和国内的房租面积算法,也就是30平米不到,3000千的房租。大致推算下来,房价相当的情况下,日本的房租比国内的房租要贵到近一倍。
注:日本的房子面积不算公摊,因此房子面积相比国内要乘以个1.4左右。日本尽力过房价的暴涨以及崩盘(理性房价的回归),对国内的房价走势有一定的参考价值。如果真有100万现金,可以购买银行的信托基金,通常收益回报率是可以大于房贷利率的。

中国的房价为什么如此的贵?

一般大家都在说房价贵,一边又都在买房。你说房价高,却又一山更比一山高。中国的房价贵,自然有贵的理由。

买房实际上是在做风险投资
既然短期内无法通过房租获利,那就只能寄希望于房租或房价的上涨了。按照现在的租金情况,租金至少要上涨一倍才有希望获利。按照中国目前的薪资水平,如果房租真上涨一倍,立马很多人无家可归。想要实现房租的翻番需要漫长的等待。既然考租金获利不靠谱,最直接的就只能是房价上涨后赚差价了。目前的房租收益已到了一个非常糟糕的情况,如果房价继续快速上涨,房租收益情况必然更加恶化。既然买房如此的不“合算”为何还要买房?房租虽然无法决定房价,却又不可避免的会影响房价。
从经济的角度来讲,不管是房租的上涨还是房价的上涨都需要靠国家经济的快速增长为前提。投资房地产实际上是投资“国家”这个“创业公司”,预期国家在今后可以继续的快速增长。

国人“有钱”
中国的独生子女制度,让一个房有机会耗干两个家庭的所有积蓄。同时又是独生子女制度让大家能接受花干了所有积蓄也只能买89方的小户型的现实。

租房的困境
从经济的角度讲现在买房很不合算,但如果你真不买房问题不少。
不规范的租房市场
租房虽然省钱,但并不省心。在中国你想安心的长期租住并不容易。由于房租不赚钱,房东大多想着等房价涨了卖出去赚一笔。租房意味着你随时都可能被房东扫地出门被迫搬家。

资源(尤其是教育)的不平衡
如果没有房,孩子上学都是个问题。

今后

简单的说我并不认为中国房价可以持续的快速涨下去。中国的房地产有着太多的问题,太过脆弱,犹如美丽的肥皂泡,一不小心就会被戳破。但我也并不认为房价会崩盘。中国经济及房价的发展轨迹像日本,但中国不是日本。日本崩盘了,中国未必。中国ZF更不市场,有着更大的调控能力。

房价稳中有升
高存量,房租不赚钱,房价不涨,难免会引发一定量的抛售,搞不好就真崩盘了。因此我觉得房价稳中有升,即给买家一些希望(大多已经买房的人都希望涨),又不至于让房价相比租金继续太过畸形。
当然,这是我说的理想情况,就实际情况来说房价下跌的压力可能比预期的还要大。
注:“快速平稳”的降低房价的手段之一是“货币贬值”。现在的中国早已不是上世纪90年度的中国,中国的经济体量在这里,一旦主动大幅度货币贬值很可能是灾难性的。

中国经济的不确定因素-人口红利
然后就如国家自己说的一样“中国的经济到了拐点”,中国传统粗放型的增长难以继续支持中国的快速发展。然而转型又岂是如此的容易。
中国的经济增长想来都是靠资源推动,其中最重要的一个资源就是“人力”。长期以来中国有着丰富的人口红利,中国的人口红利在近几年就将达到高峰,再之后就要开始衰减了。随着人力红利的到期,中国能否继续高速增长就更依靠“产业升级”,但中国所谓的“产业升级”似乎走的并不顺。
人口增速的降低带来的另一个问题是住房需求降低,需求的降低也必将对房价产生不利的影响。中国目前人口迁移的形式是逐步向各大中城市迁移。现在不少农村几乎已成了空村。可以预见,中国的一二三线城市的人口还将继续增加,但增速会有一定程度的减慢。四线城市以及乡镇的人口甚至会有一定的减少。

人口政策的转变
中国近期全面开放了2孩,不管大家愿不愿生,多生孩子多种树都今后的主旋律。一旦2孩,之前的小户型必然无法满足居住需求。相对而言,人们对房价单价的承受能力就变弱了。之前的一套房已经将很多家庭的家底掏空(贷款都没还完),这时在面对几个孩子的情况时必然无法同现在一样给孩子如此大的支持力度。

城市发展模式的转变
中国长久以来都是城市的巨型化。随着信息技术的发展,让城市的中心优势变的不再明显。或许今后中国的城市会逐步走向“泛中心化”,大量的公司移到郊区,除了周末逛街,大家不用都挤到中心城区。城市范围扩大后,土地的紧缺的可得到一定程度的缓解。

最后

中国房子只有70年产权-_-!

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